Výhody osobního vlastnictví a družstevního bytu: Víte, co se skutečně vyplatí?

Stále častěji se množí dotazy, zda je lepší mít byt v osobním vlastnictví, nebo být v družstevním bytě. Rozhodli jsme se proto detailně srovnat pro a proti těchto dvou způsobů bydlení. Tradicí v České republice je spíše byt v osobním vlastnictví – avšak ne každý na něj v dnešní době dosáhne. Oproti tomu v zahraničí je naprosto běžné, že bytů v osobním vlastnictví je například jen do 30 % z celkového objemu. Jednoduchá odpověď na tuto otázku však není, záleží na mnoha okolnostech.

Jednoznačně platí, že pokud chcete mít větší svobodu v nakládání s bytem, je osobní vlastnictví jedinou možnou variantou. To platí hlavně v případě, kdy kupujete byt na investici – bez osobního vlastnictví si investici totiž velmi zkomplikujete.

Rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví

Pokud bydlíte v družstevním bytě, patří tento byt družstvu – což je právnická osoba, ve své podstatě firma. Přesnou právní definici najdete v Zákoně o obchodních korporacích, konkrétně zákon 90/2012 Sb. Družstvo má své stanovy a orgány, práva a povinnosti svých členů. Důležité je, že členy družstva mohou být jak fyzické osoby, tak osoby právnické. Chod družstva je řízen v podobě hlasování na členské schůzi.

Oproti tomu, jestliže máte byt v osobním vlastnictví v domě, patří sice vám, ale ještě nemáte úplně vyhráno. Pokud vlastníte byt v domě, který má více než 5 bytů a alespoň 3 z těchto bytů patří různým vlastníkům, musí vzniknout takzvané Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Společenství má opět své orgány a stanovy, nicméně nabízí mnohem větší volnost. Právní úpravu SVJ najdete v občanském zákoníku č 89/2012 Sb.

​​​​​​​​

Výhody bytu v osobním vlastnictví

Jak už jsme zmínili na začátku, rozhodující je víceméně to, do jaké míry chcete s bytem nakládat – a jak moc musíte být v tomto ohledu flexibilní. Rozhodující může ale být i financování, typicky při financování hypotečním úvěrem. Nicméně měli byste vědět, že z pohledu trhu a cen jsou byty nabízené pro osobní vlastnictví zpravidla přibližně o 5–15 % dražší, než by byla hodnota stejného družstevního bytu.

• Pokud kupujete byt na investici, především k pronajímání, můžete ho odepisovat a snižovat si tak daňový základ pro daň z příjmu.

• Jestliže se rozhodnete prodat byt, ve kterém bydlíte, nemusíte po 2 letech jeho vlastnictví odvádět daň z příjmu této transakce.

• Pokud byt pronajímáte, můžete s ním v tomto ohledu nakládat značně svobodně.

• Bytem můžete ručit, a to v případě, že potřebujete půjčit peníze, nebo jako protihodnotou pro hypoteční úvěr na financování.

• Byt v osobním vlastnictví je váš, máte vlastnické právo zaznamenáno v katastru nemovitostí.

Výhody družstevního bytu

Možná si říkáte, jaké mohou být výhody družstevního bytu. Budete sice překvapeni, ale skutečně existují a jedná se o zajímavou variantu oproti osobnímu vlastnictví. Rozdíl je především finanční, za byt zaplatíte méně a celkově i daně jsou menší. Tyto finanční výhody jsou ale vykoupeny menší svobodou v nakládání s družstevní nemovitostí. Například družstvo může přímo omezovat družstevníkům uzavírání nájemních smluv, což by bylo při bytě na investici velmi problematické.

• Pokud srovnáte cenu bytu v osobním vlastnictví a družstevní cenu, je družstevní tržní cena až o 15 % nižší.

• Převody družstevních bytů jsou rychlé, nejste totiž přímo majitelem, ale jen držitelem členských práv, katastr nemovitostí tak nemusíte řešit. Navíc se při převodu práv neplatí daň z nabytí nemovité věci.

• Celkově má družstvo nižší daně z nemovitosti.

• Družstvo jako právnická osoba získá zpravidla například úvěr k rekonstrukci za lepších podmínek.

• Dle legislativy dokonce můžete v případě družstva přímo ovlivňovat výběr sousedů - je možné vyloučit neplatiče nebo jinak problematické nájemníky.