Jak se změní ceny nemovitostí vzhledem k válce na Ukrajině?

Jelikož po covidu ihned následovala další katastrofa, a to válka na Ukrajině, všem se honí hlavou, jaký dopad to bude mít na nás, jakožto vedlejší stát. Česká republika ukázala velkorysost a ochotu a ukrajinské občany jsme přijali mezi nás. Každému se teď pravděpodobně honí hlavou, co bude dál a jaký další dopad to na náš stát bude mít. Můžeme očekávat změny i v realitách? Pojďme si přečíst, jaký pohled na situaci má Pavel Rakouš, jakožto vedoucí oddělení realitní činnosti Ministerstva pro místní rozvoj. Mimo jiné je Pavel Rakouš člen poroty Realiťák roku a partner Poski REALu.

Pokračující konflikt na Ukrajině vedl k obavám, že může být ovlivněn trh s nemovitostmi v zemi. Zatímco ceny zůstaly zatím stabilní, existují důkazy, že poptávka po rezidenčních nemovitostech začíná klesat. Je to pravděpodobně způsobeno tím, že potenciální kupci mají obavy z bezpečnostní situace v zemi. Ekonomická nejistota kolem konfliktu navíc ztěžuje kupcům získání financování. V důsledku toho je možné, že ceny by mohly v blízké budoucnosti začít klesat. Je tedy možné, že by ceny klesly i bez současné krize. Panu Rakoušovi jsme položili několik dotazů ohledně aktuálního dění. 

Zdroj: canva.com

Jak hodnotíte současnou globální situaci?

Díky dvouleté pandemii a současným dopadům agresivního ruského chování žijeme v době extrémně nízkých výnosů nemovitostí, zejména ve velkých městech; výnosová strategie se zdá nyní špatná, ale opak je pravdou, tedy v dlouhodobém horizontu. Vysoká inflace je nepříjemná, náraz ještě plně nepřišel, bude to bolet, můžeme se krátkodobě dostat i do recese, ale hlubší propad nečekám. Evropské země se stále více a více diverzifikují právě svojí inflací (od nuly po 15%); EU, resp. ECB, však nemá v rukou takové nástroje pro násilnou unifikaci, jako má americký FED. Vlády členských zemí EU mají v současné turbulentní době menší moc než centrální banky. Trh EU tedy nikdy nebude obdobou jednotného trhu USA. Zároveň to však naznačuje, že možnosti globalizace světové ekonomiky již bylo možná dosaženo. Zelená politika v bydlení se dnes stává aktuální ne díky vizím, ale zcela prakticky.

Je příchod Ukrajinců nějak prospěšný pro naši zemi?

Příchod etnika, které je nám kulturně velmi blízké, a které je primárně v produktivním či dokonce předproduktivním věku, je pro českou nominálně stárnoucí populaci, obzvláště pak v době prakticky nulové nezaměstnanosti a absence zaměstnanců v řadě profesí, ekonomickým bonusem. Jediným problémem mohou být masivní proruské dezinformační ataky, které budou hodnotu tohoto přínosu ohrožovat. Ne fakticky, ale společensky. Zapojením do systému vzdělávání, do českého sociálního a důchodového systému, by měla být tato imigrační vlna pozitivní pro všechny, nejen pro zaměstnavatele. Krátkodobý náklad na jejich asimilaci, sociální potřeby a vzdělání se v dlouhodobém horizontu vrátí násobně. Pro vývoj na realitním trhu může být přínosem ochota tohoto etnika vstupovat více do nájemních, než do vlastnických forem bydlení.

Vyplatí se kupovat nemovitosti v ČR?

Koupě nemovitostí v ČR se nadále vyplácí, krátkodobé záchvěvy trhu tento fakt nijak neohrožují. Obava o případnou expanzivní reakci nervózního Ruska směrem do střední Evropy vede řadu investorů k úvahám o diverzifikaci nemovitostního portfolia svojí akvizicí i mimo ČR, aktuálně řada českých investorů nakupuje ve Španělsku, Řecku, či dalších zemích, vzdálenějších od epicentra války. Dnes je důležité při investici do nemovitostí v ČR opustit pouze „flipové“ kalkulace (rychloobrátkové nákupy nemovitostí), a počítat spíše se střednědobou či dokonce dlouhodobou výnosovou strategií. Rostoucí cena peněz (reakce ČNB) by neměla nijak dramaticky hodnotu nemovitostí snižovat. Stagflace nás nejspíše nečeká, český desetiletý bond je stále ještě na úrovni 2 - 2,5  %.

Ovlivní válka na Ukrajině český trh nemovitostí? Zvýší se ceny nemovitostí?

Již se tak děje. V nájemní oblasti se ceny trvale mírně zvyšují, roste poptávka po nich a zkracuje se doba obrátky soukromého nájemního bydlení, nájemní byty mizí z pultu jako první. Obce, jako největšího institucionálního vlastníka nájemních nemovitostí, to teprve čeká. Také ceny investičního bydlení se pravděpodobně budou držet i díky zvýšenému zájmu o nájemní bydlení. V oblasti pořizování vlastního bydlení považuji aktuální orientaci politiků na pomoc mladým či střední vrstvě k pořízení vlastnického bydlení za zbytečné plýtvání sil a případných státních či evropských dotací. Vláda může jen málo, karty rozdává ČNB.

Co bychom měli aktuálně považovat z pohledu státu v oblasti trhu s nemovitostmi za důležité?

Podporovat vzdělávání mladých v oblasti nájemního bydlení, či obecně informační servis pro obě strany nájemní smlouvy, opět zejména se zaměřením na mladé. Snížit zpět časový test příjmové daně u prodeje nemovitosti z 10 na 5 let, posunout limit DPH z 1 mil na 2 mil Kč (nebo výše), kompletně zdigitalizovat agendu ohledně uzavření realitní smlouvy a související vkladové řízení. Je také čas na zvýšení daně z nemovitostí, jež je v přepočtu na hodnotu nemovitosti nejnižší v EU, neboť tolik vzývané obecní koeficienty nejsou využívány, místní volební populismus to prostě nedovoluje. Jakékoli nápady na sankcionování vlastníků více nemovitostí k bydlení, či ukládání úkolů tzv. „sociálního bydlení“ takovým vlastníkům, bych považoval za velmi nebezpečný antitržní experiment, nemluvě o jeho ústavnosti.

Ing. Bc. Pavel Rakouš, vedoucí oddělení realitní činnosti Ministerstva pro místní rozvoj